خبير إقتصادي: “إلغاء المديونية السلبية في أستراليا قد يخفض أسعار المنازل”

في خضم الإرتفاع المفاجىء والمستمر في أسعار المنازل في الآونة الأخيرة في أستراليا، تعلو الأصوات المطالبة بتدخل حكومي سريع لكبح جماحها.

ومن أبرز التدابير التي قد تحد من وتيرة ارتفاع الأسعار، رفع نسبة الفائدة، زيادة أعداد المنشآت السكنية الجديدة بالأضافة الى مقترح ألغاء المديونية االسلبية المعروفة ب Negative Gearing.

وأستراليا هي من البلدان القليلة جدا حيث تحتسب المديونية السلبية في النظام الضريبي.

الخبير الإقتصادي د. عبدالله العجلان، تحدث لاس بي اس عربي 24، وشرح مبدأ المديونية السلبية والانعاكسات المحتملة على الإقتصاد الأسترالي في حال تم إلغاؤها.

“المديونية السلبية هي أن يكون مجموع ما ينفقه المستثمر في العقار على عقاره الاستثماري أكثر من العائد المادي من استثماره في تلك العقارات.”

وأعطى الدكتور العجلان مثالا لما تعنيه المديونية السلبية على أرض الواقع:

“إذا كان للشخص منزل خصصه للاستثمار أي يؤجره بقيمة ألف وخمسمائة دولار شهرياً وبالتالي في السنة يكون مجموع ما يحصل عليه المستثمر سنوياً هو ١٨ ألف دولار.

وفي حال كانت النفقات التي يدفعها المالك من أجل ذلك المنزل هي أكثر من ١٨ ألف دولار، هذه النفقات هي غالباً دفع الفائدة على القرض الذي أخذه من البنك ورسوم المكتب الذي يدير العقار والرسوم التي تفرضها البلديات المحلية وغيرها.

فهنا ربما يحتاج مالك العقار إلى دفع أكثر من ١٨ ألف دولار سنوياً لتغطية تكاليف هذا الاستثمار وبالتالي جاءت كلمة (السلبية) لأنه في الحقيقة ليس هناك أي منفعة يحصل عليها المستثمر في هذا العقار.”

وأضاف الدكتور العجلان :”جاءت فكرة أن المستثمر الذي يواجه هذه الإشكالية له الحق في أن يعوض هذه الخسارة بأن يعفى من الضرائب التي يدفعها على دخله.”

كما أوضح الدكتور العجلان أنه في حال احتاج مالك العقار لأكثر من ١٨ ألف لتغطية تكاليف المنزل وهذه الأرقام هي على سبيل المثال فقط لا غير، مع افتراضية أنه يدفع ٢٠ ألف من جيبه، فهذا لا يعفيه من دفع الضرائب على كامل دخله. بل يدفع الضريبة على كامل دخله ناقص ألفي دولار لأن هذه الألفين قد دفعت لسداد رسوم المنزل الاستثماري الذي اشتراه.

من جهة أخرى قال الدكتور العجلان :” الإشكالية تكمن في أن كثيراً من المستثمرين في العقارات توسعوا في شراء المنازل من أجل الاستثمار والسبب الرئيسي هو هذا المكسب الضريبي الذي ربما يصل بهم إلى أن لا يدفعوا ضرائب على دخلهم إطلاقاً. والتوسع في شراء المنازل هذا أوجد زيادة في الطلب ومن ثم ارتفاعاً في أسعار المساكن.”

واشار الدكتور عجلان الىالتداعيات المحتملة لمقترح إلغاء العمل بالمديونية السلبية في أستراليا قائلا: “إذا تم إلغاء المديونية السلبية فستخف شهية المستثمرين لشراء المنازل لأن المكسب الضريبي غير موجود.

ورأى الدكتور العجلان: “كثير من المستثمرين لن يجدوا في الاستثمار في المنازل فائدة لهم وسيلجؤون إلى بيع المنازل التي اشتروها لغرض الاستثمار وهذا بطبيعة الحال سيخفف من ارتفاع أسعار المنازل وسيكون كثير من المشترين هم من يشترون لأجل السكن لا لأجل الاستثمار”.

وأضاف الدكتور العجلان ان التداعيات الأقتصادية والحياتية الأخرى قد تترجم في انخفاض أسعار المنازل ودخول شريحة من الشباب الى السوق العقارية وستكون هناك فرص أكبر أمام مشتريي المنزل الأول بغية السكن، الا انه حذر من ارتفاع لا يستهان به في أسعار الإيجارات.

وفي سياق منفصل، صدر حكم بحق شركة Origin Energy ستدفع بموجبه حوالي 9.50 دولارات للغيغاجول للسنوات الثلاث المقبلة، قبل أن تبيع الغاز للعملاء.

 وعلّق الدكتور عبدالله العجلان على هذا الموضوع من خلال النقاط التالية:

• ·       الحكم جاء لصالح beach energy عندما بدء الخلاف في العام الماضي حيث لم تتمكن الشركتان من الاتفاق على الأسعار في مرحلة المراجعة الدورية للعقد والتي ستعتمد الأسعار خلال الثلاث سنوات القادمة
• ·       بسبب الخلاف أصبح سعر الغاز المتعاقد عليه متقلبًا في جميع أنحاء جنوب شرق أستراليا ، حيث ارتفع إلى أعلى مستوياته حيث وصل إلى 8-14 دولارًا للجيغا جول في عام 2019. بعد ذلك ، تراجعت الأسعار منذ ذلك الحين إلى 6-8 دولارات.
• ·       الغاز الذي هو الوقود الذي يستخدم في كثير من الأشياء كالتدفئة والطاقة وتصنيع الطاقة أصبح محط اهتمام الحكومة الفيدرالية في أستراليا في السنوات الأخيرة ، إذ أعطت حكومة موريسون أولوية لخفض تكلفة الغاز الطبيعي وهدفت إلى أن يكون الغاز هو قائد انعاش الاقتصاد من آثار الجائحة الاقتصادية
• ·       أعلنت Origin عن أداء قوي من حصتها في مشروع آسيا والمحيط الهادئ للغاز الطبيعي المسال المشترك في كوينزلاند ، حيث تغيرت أرباحها من 575 مليون دولار إلى 675 مليون دولار.
• ·       لاشك أن الحكم سيزيد من تكلفة التوريد بما يصل إلى 40 مليون دولار هذا العام وتصل إلى 80 مليون دولار العام المقبل.
• ·       التكاليف الإضافية هذه ستنقل إلى مشتري التجزئة و المستهلكين الصناعيين.
• ·       يعتبر الحكم ملزمًا حتى عام 2023. و شركة Origin لا تتمتع بحقوق كبيرة في الاستئناف ضد الحكم.

المصدر: SBS